????當今房地產市場上，開發(fā)商魚目混珠，房屋質量糾紛層出不窮。那么，到底應該由誰來最終認定房屋質量是否合格？現(xiàn)行的房屋竣工驗收備案制度到底是保護了購房者，還是保護了開發(fā)商？

????案情概述：

????“祥云東方苑”項目位于北京市順義區(qū)，2009年該項目開始預售，項目認購時異常火爆，不但需搖號認購，而且留給每批業(yè)主選房簽字的時間只有五分鐘。本案中涉及的四名業(yè)主就是在這種氛圍下各自搶購了一套期房，合同約定的交房時間為2011年5月31日。

????然而合同約定的交房日期到來時發(fā)生的情況，卻與開發(fā)商的承諾大相徑庭。以業(yè)主趙先生的遭遇為例：趙先生2011年5月31日去收房，初步驗房時就發(fā)現(xiàn)許多表面的質量問題，于是沒有收房，但當時也并沒有認識到問題的嚴重性，只是讓開發(fā)商工作人員將問題簡單記錄就回家等待維修了。其后趙先生多次到項目現(xiàn)場催促修理，開發(fā)商卻一直沒有回應。

????到2011年7月28日，一場大雨過后整個園區(qū)地下室成了“游泳池”，后來經向專業(yè)人士咨詢，發(fā)現(xiàn)實際情況是因為回填土未夯實造成小區(qū)道路下沉，從而導致道路與房屋連接處的管道破裂，房屋大面積進水。還有業(yè)主指出開發(fā)商隨意修改規(guī)劃。

????例如，業(yè)主王女士所購邊戶型，當時宣傳資料上是挨著一個社區(qū)內的水景湖面，為此，該戶型比其他戶型總價高出100多萬，但交房時，緊鄰該房屋起了一座高樓，現(xiàn)該房屋比其他戶型低200萬都無法出手。

????2012年7月，四名業(yè)主共同向順義區(qū)人民法院起訴，要求開發(fā)商承擔逾期交房的違約責任。9月27日，順義法院公開開庭審理了此案。在庭審過程中，原被告雙方就房屋存在嚴重質量問題的情況下開發(fā)商能否交房展開了激烈的辯論。原告律師認為開發(fā)商逾期交房一年多以來，整個小區(qū)根本不具備入住條件，并據此要求開發(fā)商承擔逾期交房的違約責任。而開發(fā)商的律師雖然也承認小區(qū)一直在施工，并且也認可原告所購房屋存在質量問題，但卻強調開發(fā)商已經取得了《北京市房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》(以下簡稱“竣工驗收備案表”)，據此認為該商品房已經符合交付條件，不應承擔逾期交房的違約責任。本案未當庭宣判，法官宣布擇期再審。

????對于開發(fā)商據以證明房屋質量合格的竣工驗收備案表，業(yè)主委托律師向順義區(qū)城鄉(xiāng)建設委員會進行了舉報，要求建委撤銷該備案表，依據該項目實際情況重新組織驗收，但順義建委以該具體行政行為對業(yè)主的利益不產生實質性影響為由拒絕撤銷該備案表，現(xiàn)業(yè)主向順義區(qū)人民法院提起了行政訴訟，法院表示需要研究后再答復是否立案。

????律師點評：

????在很多項目中，一旦購買期房的業(yè)主在收房時對房屋質量不滿意，開發(fā)商就會拿出“竣工驗收備案表”，說：政府機關已經給我們做了竣工驗收備案，我們的房屋質量沒有問題，你不收房損失自負。那么“竣工驗收備案表”到底是什么性質的法律文件，現(xiàn)在又能否作為房屋質量合格的依據呢？

????驗收備案制度本為保護購房者權益而設

????建設部《房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法》規(guī)定：商品房必須經過竣工驗收并且在建委備案后才能交付使用，《商品房銷售管理辦法》中將取得驗收備案表作為開發(fā)商交付房屋的必備條件。同時為了加強對開發(fā)商的監(jiān)督，竣工驗收備案管理辦法第八條規(guī)定：“備案機關發(fā)現(xiàn)建設單位在竣工驗收過程中有違反國家有關建設工程質量管理規(guī)定行為的，應當在收訖竣工驗收備案文件15日內，責令停止使用，重新組織竣工驗收”。也就是說，備案機關的備案過程不應只是一個簡單的收資料的過程，而是要主動審核建設單位驗收過程中有無違規(guī)行為，在確認無違規(guī)行為的情況下才能予以備案，有違規(guī)行為的要責令停止使用并重新驗收；第十一條進一步規(guī)定：“建設單位采用虛假證明文件辦理工程竣工驗收備案的，工程竣工驗收無效，備案機關責令停止使用，重新組織竣工驗收，處20萬元以上50萬元以下罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任?！边@一條明確賦予了備案機關執(zhí)法權和處罰權。綜合這兩條，我們可以看出竣工驗收備案制度的核心是讓備案機關對開發(fā)商的驗收行為進行審核，并且對虛假驗收的行為進行處罰，在這個基礎上，國家才把取得竣工驗收備案表作為商品房的交房條件。

????“竣工驗收備案表”成了開發(fā)商的擋箭牌

????在現(xiàn)實中，各級建委作為備案主管機關，并沒有按照法規(guī)的規(guī)定主動審查房屋質量，從而使得竣工驗收備案制度并沒有起到保護購房人的作用。對于開發(fā)商提交的竣工資料，備案機關大多只是作書面審核，根本不到現(xiàn)場進行查驗。事實上，以現(xiàn)在新建小區(qū)之多，備案機關即使想逐一查驗也沒有這個能力。于是出現(xiàn)了這樣一種情況：開發(fā)商為了能如期交房，不管小區(qū)完沒完工，也不管房屋質量如何，都組織竣工驗收；而其他驗收各方——如施工單位、監(jiān)理單位、設計單位等，由于都是靠開發(fā)商才能賺錢，實際上和開發(fā)商是利益共同體，由他們共同進行的驗收實際上就是一個單方驗收。對他們提交的備案表，備案機關沒有人力也沒有意愿去認真進行實體審核，只審查書面文件齊全就蓋備案章。

????所以不良開發(fā)商在面對業(yè)主提出的質量問題時，就拿竣工驗收備案表當做其質量缺陷的擋箭牌，一旦業(yè)主對質量不滿，開發(fā)商就祭出這個“法寶”，說：你看，政府都給我備案了，你還說我質量不合格？現(xiàn)在有些法院也僅依據竣工備案表就認定房屋符合交房條件，造成了許多購房者面對質量慘不忍睹的房子還不得不收房、不得不交物業(yè)費的情況發(fā)生。

????新房屋竣工驗收制度亟待建立

????筆者認為，在備案機關沒有人力、物力和意愿承擔起對所有商品房小區(qū)進行竣工驗收任務的情況下，不應再把竣工驗收備案表作為認定是否符合交房條件的主要要件，因為那實際上只是開發(fā)商單方面的驗收，不能反映房屋的真實質量情況。如果業(yè)主對房屋質量有意義，應當對業(yè)主拒絕收房的權利予以有力地保護。在業(yè)主對房屋質量有異議時，鼓勵社會中介機構積極介入，政府僅對中介機構的資質進行審核，然后由業(yè)主自行選擇有資質的驗房中介機構對房屋進行驗收，開發(fā)商應對有資質的機構提出的質量不符合國家規(guī)定的項目進行整改后再交房，并承擔逾期交房的違約責任。如果開發(fā)商對業(yè)主聘請的機構出具的結果有異議，也可以再選擇其他機構驗房，如果不一致，再通過訴訟的方式由法院指定或引導雙方共同指定一家第三方機構驗收。各方均可就房屋質量認定標準自由舉證辯論，最終由法庭來認定采用哪個機構的結論，費用由敗訴方承擔，這樣才能保護作為弱勢一方的購房者。