3月14日，青島南京路與遼源路路口處一處新建小區(qū)。記者 王濱 攝

????網(wǎng)友織圍脖：

????3808.93元就是“合理房?jī)r(jià)”

????溫總理針對(duì)合理房?jī)r(jià)的說法，再次引發(fā)了市民對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的關(guān)注，不少熱心的網(wǎng)友也在微博上計(jì)算起了青島當(dāng)?shù)氐暮侠矸績(jī)r(jià)。記者采訪得知，整個(gè)計(jì)算過程并不麻煩，就是扣著溫總理提出的兩條標(biāo)準(zhǔn)，即“房?jī)r(jià)與居民的收入相適應(yīng)，房?jī)r(jià)與投入和合理的利潤(rùn)相匹配”，并結(jié)合國際通行的合理房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)來算的。

????以青島為例，根據(jù)青島市統(tǒng)計(jì)局國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)處，全年城市居民人均可支配收入為28567元，以一個(gè)兩口之家為例，家庭年可支配收入為57134元。按照國際通行的慣例，合理房?jī)r(jià)是家庭年收入的4～6倍，按上限計(jì)算，上述兩口之家6年家庭可支配收入為342804。以90平方米為基準(zhǔn)(90平方米是小戶型與大戶型的分界線)，青島“合理房?jī)r(jià)”約為3808.93元/平方米。

????據(jù)青島市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，島城去年前11個(gè)月市區(qū)新建住房成交均價(jià)為8695元/平方米，是網(wǎng)友測(cè)算“合理房?jī)r(jià)”的2.28倍。

????開發(fā)商回應(yīng)：

????就這個(gè)價(jià)，連買地都不夠

????網(wǎng)友測(cè)算出的“合理房?jī)r(jià)”數(shù)據(jù)“出爐”后，立刻引發(fā)熱議。網(wǎng)友“輯文館”稱，3808.93元/平方米的這一測(cè)算價(jià)格，開發(fā)商連地都拿不到。

????“隨著近幾年房?jī)r(jià)大幅攀升，房地產(chǎn)開發(fā)被多數(shù)人視為暴利行業(yè)?！笔斜眳^(qū)中央商務(wù)區(qū)一家新盤項(xiàng)目的陳經(jīng)理告訴記者，但同時(shí)隨著城市土地資源日益稀缺，開發(fā)商拿地的成本呈逐年遞增趨勢(shì)。以青島市2010年以來土地市場(chǎng)拍賣成交情況為例，2010年7月30日舉行的土地拍賣會(huì)共成交三幅地塊：市北區(qū)敦化路以南、連云港路以東地塊的成交價(jià)為3530元/平方米，四方區(qū)清江路159號(hào)地塊以5730元/平方米的價(jià)格競(jìng)得，四方區(qū)哈爾濱路52號(hào)地塊的成交價(jià)為7200元/平方米。

????商品房利潤(rùn)：

????抽取兩樣本，咱來算算賬

????“商品房的開發(fā)成本無非是拿地成本、建筑安裝成本、稅費(fèi)成本、營銷成本、配套成本這5大塊?！睒鞘蟹治鋈耸繌埌偃陶f。青島世聯(lián)怡高公司總經(jīng)理陳耀華及多名業(yè)內(nèi)人士均表示，拿地成本占了總開發(fā)成本的“大頭”。

????張百忍舉了兩個(gè)在售項(xiàng)目為例。其一是位于山東路的中海紫御觀邸項(xiàng)目，2007年，該樓面地價(jià)的成交價(jià)為8330元/平方米，目前在售均價(jià)在2萬元到2.5萬元之間。該項(xiàng)目是高層，建筑安裝成本(以下簡(jiǎn)稱“建安成本”)在2000元/平方米以上；稅費(fèi)、營銷和配套成本加起來在3000元以上，項(xiàng)目?jī)?nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)為3500元。據(jù)此來算，該項(xiàng)目的開發(fā)成本不會(huì)低于1.7萬元/平方米。如果按照這個(gè)成本價(jià)，以開發(fā)商利潤(rùn)為10%到20%來算，該項(xiàng)目的合理價(jià)格為18700元到20400元之間。

????另一個(gè)是李滄區(qū)中海國際社區(qū)項(xiàng)目，去年11月份以3690元/平方米的價(jià)格競(jìng)得，目前銷售均價(jià)約為9000元/平方米。其高層住宅項(xiàng)目為毛坯房，建安成本、稅費(fèi)、營銷成本和配套成本均按照2000元/平方米來算，普通高層住宅的開發(fā)成本不會(huì)低于7600元/平方米。按照這個(gè)成本價(jià)，仍按照開發(fā)商利潤(rùn)為10%到20%來算，該項(xiàng)目合理價(jià)格為8360元到9120元之間。

????而上述兩個(gè)項(xiàng)目，若開發(fā)為多層住宅，在其他成本不變的前提下，建安成本降低600元左右，合理價(jià)格應(yīng)相應(yīng)下調(diào)600元左右。

????按照一般開發(fā)周期，目前在售項(xiàng)目多數(shù)為2009年前后拿到的地。四方區(qū)2009年前后土地的均價(jià)在4000元左右，如果開發(fā)高層住宅，其成本價(jià)在8000元左右。但據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，由于市內(nèi)四區(qū)的樓面地價(jià)及成交價(jià)相差懸殊，不同區(qū)域的項(xiàng)目，其開發(fā)成本必然差異很大。記者了解到，島城盡管公布了去年前11個(gè)月市區(qū)新建住房成交均價(jià)，卻始終沒公布全市土地平均成交價(jià)格，也就無法估算全市平均合理房?jī)r(jià)。

????調(diào)控預(yù)測(cè)：

????“降四成風(fēng)險(xiǎn)可控”是暗示？

????那么，房?jī)r(jià)到底要降多少才算“合理”？對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士和消費(fèi)者各有期許。

????“不少專家認(rèn)為，房?jī)r(jià)如果下降20%到30%，就算是到了敏感區(qū)域?！睒鞘蟹治鋈耸繌埌偃陶f，因?yàn)槟壳岸鄶?shù)按揭貸款的購房者首付比例一般是30% ，一旦房?jī)r(jià)降幅臨近或達(dá)到30%，肯定會(huì)因?yàn)橘彿空呔芙^還貸而引發(fā)信貸危機(jī)。

????房?jī)r(jià)大跌，受影響最大的就是銀行業(yè)。但也有多位業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，去年時(shí)，時(shí)任銀監(jiān)會(huì)主席的劉明康曾在多個(gè)場(chǎng)合反復(fù)強(qiáng)調(diào)：銀行業(yè)可承受房?jī)r(jià)下跌四成，風(fēng)險(xiǎn)總體可控?！斑@算不算一種暗示？”一位業(yè)內(nèi)人士說。

????“個(gè)人覺得，房?jī)r(jià)如果降到了成本價(jià)，就可以出手?！辟彿空邚埾壬f，他剛剛在中海國際社區(qū)買了套套二房，價(jià)格為8200元/平方米。“我有一個(gè)從事房地產(chǎn)業(yè)的朋友給我算過，這個(gè)價(jià)格已經(jīng)接近于項(xiàng)目的成本價(jià)了?！睆埾壬f。

????記者注意到，兩會(huì)期間，全國政協(xié)委員、大連萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林曾對(duì)媒體表示，2010年房地產(chǎn)上市企業(yè)的綜合年報(bào)顯示加權(quán)平均毛利率不到25%，凈利率大概為10% ，萬科這么優(yōu)秀的企業(yè)利潤(rùn)率也只有百分之九點(diǎn)多?！熬纫痪€城市的平均房?jī)r(jià)已經(jīng)平均下降了約10%，今年一個(gè)合理回歸幅度大概就是10%到20%左右?！蓖踅×终f。

????內(nèi)幕起底：

????開發(fā)商摳成本，愛從配套下手

????在樓面地價(jià)已定的前提下，為了盡可能地節(jié)省成本，增大利潤(rùn)空間，開發(fā)商會(huì)采取哪些方式？

????“在拿地前，開發(fā)商會(huì)綜合分析未來的市場(chǎng)情況，包括分析地塊周邊的配套、人氣、升值潛力等綜合因素，力求準(zhǔn)確地估算可以接受的樓面地價(jià)?！笔斜眳^(qū)一家開發(fā)企業(yè)的趙經(jīng)理說，但在競(jìng)得土地后，地價(jià)成本已經(jīng)確定，所以要節(jié)省開發(fā)成本，開發(fā)商必然會(huì)在建安、配套、營銷等方面下工夫。

????以配套方面為例，如果地塊周邊的水、電、暖配套已經(jīng)非常成熟，這部分的配套費(fèi)用是可以省下的；而車位配套方面，開發(fā)商會(huì)盡可能地多建地上車位，少建地下車位?！暗厣宪囄坏慕ㄔO(shè)成本大約在200元/平方米，而地下車位的建設(shè)成本為3000元/平方米?！壁w經(jīng)理說，尤其是高層地下車庫，需要下挖、使用鋼筋、做防水防護(hù)措施等，再考慮上地下車庫的進(jìn)出通道設(shè)計(jì)，地上車位一般做到8.8平方米/個(gè)就可以，但地下車位由于考慮到公攤面積等因素約為25平方米/個(gè)。粗略算來，一個(gè)車位從地下挪到地上，就可以省下73240元。

????另外，隨著高層住宅越來越多，電梯配套的花費(fèi)也是一筆不小的支出。有些開發(fā)商為了降低成本，往往會(huì)選擇配置低的電梯，一些電梯甚至連基本的配置都沒有，如外呼系統(tǒng)、電梯的到站鐘聲。此外，多建商鋪也可增加開發(fā)商的利潤(rùn)。“比如臨街的商鋪，以兩層的臨街商鋪為例，建設(shè)成本在2000元/平方米到3000元/平方米，但售價(jià)卻可是住宅的幾倍甚至十幾倍。”趙經(jīng)理說。