法官評析

    本案涉及二手房（存量房）交易時未約定房屋面積差價而發(fā)生糾紛的處理。

    雙方在簽訂的房屋買賣契約中未對實測面積的差價進行約定，待房屋實測面積確定后，該差價根據(jù)公平原則應(yīng)當“多退

    少補”。買房人如果主張二手房買賣是按套交易，不應(yīng)支付差價款，其應(yīng)當提供證據(jù)予以證明。同時，二手房不屬于商品房，二手房買賣亦不適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾

    逾期1963天交房，可購房者還是沒能安心入住，由于開發(fā)商一直拖欠燃氣工程款，導(dǎo)致小區(qū)燃氣不通近一年半，部分購房者迫于無奈，自掏腰包為開發(fā)商墊付燃氣工程款。當要求開發(fā)商依法承擔(dān)違約責(zé)任時，開發(fā)商卻百般搪塞推脫，談到賠錢就裝糊涂……錢某便是購房者之一。最終，他通過維權(quán)，討回了公道。

    鬧心的房子

    2002年6月24日，市民錢某與青島某實業(yè)有限公司簽訂了《商品房買賣合同》，約定錢某購買該公司開發(fā)的一套商品房，總價款為934284元；該公司應(yīng)在同年11月28日前，將驗收合格并達到合同約定入住條件的房屋交付錢某使用，如逾期交房不超過90日，則每日按已付房款的萬分之一支付違約金，如逾期超過90日，錢某有權(quán)解除合同或要求按同樣標準支付違約金，直至實際交房之日止。對于交房時應(yīng)達到的入住標準，雙方作出了詳細約定：上下水、電、燃氣、有線電視、電話線、寬帶網(wǎng)等配套齊全；電梯正常運行；花園內(nèi)道路平整、綠化成形……合同簽訂后，錢某依約向該公司支付了全額房款。

    但此后，該小區(qū)工程進展并不順利，干干停停，直至2006年11月9日，該公司才以郵寄通知的方式告知錢某交付房屋，但因地址錯誤，該郵件并未送到。此后，該公司又于同年12月26日在報紙上發(fā)布了房屋交付公告。

    好不容易盼來的房子也沒能讓購房者住著安心，因該公司拖欠市煤氣公司燃氣工程款135622.40元，導(dǎo)致整個小區(qū)燃氣一直未能開通。無奈之下，2008年4月，部分購房者自行籌款代該公司全額墊付了燃氣工程款，開通了燃氣，其中，錢某出資3800元。

    對于逾期交房及交付后長期達不到入住標準的賠償問題，錢某曾多次找到該公司協(xié)商，但只要一談賠錢，該公司就百般搪塞，甚至避而不見。為了維護自己的合法權(quán)益，錢某訴至法院，要求該公司承擔(dān)違約責(zé)任。

    庭審中，該公司出具了嶗山區(qū)建設(shè)工程竣工驗收備案表、公告當日報紙和一大堆郵件交寄清單，以證明自己交付的房屋符合入住約定標準及依約履行了通知義務(wù)的事實。而錢某則提交了墊付工程款收據(jù)。

    對此，一審法院經(jīng)審理認為，雙方簽訂的房屋買賣合同合法有效，應(yīng)嚴格履行，該公司雖提交了工程竣工驗收備案表主張驗收合格，但未依合同約定的方式通知錢某，構(gòu)成違約。錢某墊付燃氣工程款屬于擴大損失，不應(yīng)得到支持，結(jié)合合同中逾期交房違約金的計算方法，應(yīng)認定自2002年11月29日至2008年4月16日，共計1963天的違約金應(yīng)為183399.94元。

    據(jù)此，法院一審判決：青島某實業(yè)有限公司向錢某支付逾期交房違約金183399.94元。

    該擔(dān)的責(zé)任

    一審宣判后，該公司不服，并向青島市中級人民法院提出了上訴?！拔覀円呀?jīng)依約書面通知了錢某交房，燃氣未開通與交房的事實無關(guān)，逾期交房違約金應(yīng)計算至2006年12月30日，原審法院明顯多計算了時間。”該公司委托代理人稱。

    市中院經(jīng)審理認為，雙方簽訂購房合同后，錢某依約支付了全部房款，但該公司未按約定交付房屋，已構(gòu)成違約。依據(jù)該合同約定，該公司應(yīng)從2002年11月29日起支付逾期交房違約金。

    關(guān)于房屋交付問題，雖然該公司提供了工程竣工驗收備案表、公告報紙、大宗郵件交寄清單等證據(jù)，但依據(jù)市煤氣公司出具的證明可以認定，因該公司拖欠燃氣工程款，導(dǎo)致整個小區(qū)無法開通燃氣，因此，該公司通知錢某交接房屋時，房屋并不具備合同約定的交付條件，直至2008年4月17日，市煤氣公司收到該小區(qū)部分業(yè)主墊付的工程款，燃氣開通，房屋方才具備合同約定的交付條件，因此，違約金應(yīng)計算至2008年4月17日，原審法院認定事實清楚，適用法律正確。

    據(jù)此，市中院作出終審判決：駁回上訴，維持原判。

    法官評析

    此案主要是因購房者與開發(fā)商對交付的房屋是否符合合同約定而引發(fā)的糾紛，具有一定的代表性，雖然開發(fā)商提供了符合建筑竣工驗收條件的材料，并聲稱履行了通知義務(wù)，但因其拖欠燃氣工程款而未能開通燃氣，并未達到雙方在合同中約定的房屋交付條件，因此，開發(fā)商構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。開發(fā)商在向購房者交付房屋時，不僅要達到建筑法律法規(guī)規(guī)定的竣工驗收標準，同時還要符合雙方在合同中約定的其他交房條件，否則就要承擔(dān)違約責(zé)任。法官提醒購房者：訂立商品房買賣合同時，一定要注意合同條款的具體約定，增強通過合同約定來保護自身合法權(quán)益的法律意識。