第一起官司

    住進頂賬來的房子成被告

    王某因與張某某存在債務糾紛，便向法院提起訴訟并申請查封張某某位于開發(fā)區(qū)某小區(qū)內(nèi)的兩處房產(chǎn)。1999年11月，該案達成調解協(xié)議，張某某自愿將該小區(qū)內(nèi)一建筑面積93.34平方米的房屋抵頂給王某，并簽訂協(xié)議書交法院備案。而該處房屋系舊村改造過程中張某某的父親以舊房換取。同年12月份，王某將該房屋裝修后入住。在2000年、2001

    第二起官司

    自己的房子房產(chǎn)證是別人的

    因頂賬而來的該房系舊村改造房屋，故遲遲未辦理房產(chǎn)證。2005年10月，張某將該房屋的產(chǎn)權辦在自己名下，王某得知這一情況后，認為張某父子產(chǎn)權登記行為存在惡意違約的故意，故他訴至黃島法院，請求依法判令張某父子協(xié)助其將該房屋過戶至自己名下。一審法院作出支持王某訴訟請求的判決后，張某父子不服提起上訴。青島市中級人民法院對該案審理后認為：涉案房屋已由另案認定為被王某合法取得，張某有義務協(xié)助王某辦理過戶手續(xù)，故判決駁回上訴，維持原判。

    第三起官司

    房子偷偷被賣無奈捍衛(wèi)權益

    雖然王某勝了這起房產(chǎn)糾紛官司，但他得到了一個壞消息。原來，在該案宣判之前的2007年10月15日，張某某將王某實際擁有的涉案房屋以36.4萬元的價格賣給了同學苗某。無奈之下，王某再次將張某父子、苗某訴至法院。

    法院受理此案后認為，該案的焦點問題是：1.涉案房屋是否應先行行政訴訟撤銷登記，王某在程序上是否應向房產(chǎn)部門先行主張異議登記；2.張某與苗某簽訂的《房屋轉讓合同》的效力，苗某是否構成善意取得；3.張某、張某某與苗某是否有協(xié)助王某進行房屋產(chǎn)權過戶的義務。

    結合案情及相關法律規(guī)定，法院審理后認為：1.該案訴爭的房屋自1999年11月由張某某自愿抵頂給王某，并實際交付，王某自1999年12月搬遷入住至今。根據(jù)兩人之間的頂賬協(xié)議，即使因舊村改造涉案房屋不能直接落戶在王某名下，張某某在取得產(chǎn)權證后，亦應按誠實信用原則及時協(xié)助王某將房屋產(chǎn)權過戶至其名下。但張某某違反約定，不但未履行協(xié)助義務反而起訴王某要求騰房，已被法院終審判決駁回了其訴訟請求，且相關民事判決也已生效。根據(jù)《中華人民共和國物權法》第28條之規(guī)定，因人民法院的法律文書導致物權的設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書生效時發(fā)生效力。涉案房屋雖然一直未過戶至王某名下，但根據(jù)法院作出的生效判決，實際上已經(jīng)認定王某系真正權利人，故涉案房屋實際上應歸王某所有。王某主張的確權之訴系基礎性民事法律關系，行政訴訟亦需以法院查明的民事法律關系中的案件事實為前提，故王某先行行政訴訟及申請異議登記。2.在王某取得所有權后，涉案房屋仍登記在張某名下，張某卻在王某要求協(xié)助過戶案件審理過程中將涉案房屋擅自轉讓，主觀上存在明顯的惡意，客觀上構成無權處分。苗某雖然以善意第三人為由進行抗辯，但根據(jù)查明的案情苗某并不構成善意取得，亦不能依照善意取得制度取得涉案房屋的產(chǎn)權。理由有四點：一是苗某購買的涉案房屋實際由王某裝修并入住多年，苗某在實際購買房屋時并未到房內(nèi)或相同戶型的房屋內(nèi)進行實際觀察，與常理不符。二是張某、苗某約定的對價36.4萬元按單價計算，每平方米不足4000元，明顯低于當時的市場價格；并且按邏輯順序先行評估的房屋價值確定后，買賣雙方約定的價格才能與之相一致，但雙方約定價格在先，評估報告在后，明顯自相矛盾。三是苗某雖然提交了購房發(fā)票，但張某不能提交大宗房屋交易的收款憑證，與常理不符。四是張某某與苗某系同學關系，均系本地人且居住距離較近，對涉案房屋舊村改造及涉訴情況應當明知。張某父子將正在涉訴的房屋且是法院執(zhí)行標的物賣給苗某而不作任何說明，顯然有悖常理。綜上，根據(jù)《中華人民共和國物權法》第106條之規(guī)定，雖然苗某已辦理了產(chǎn)權登記，但該登記僅有物權推定之法律效力，產(chǎn)權證本身并不足以證明其已符合善意取得制度的構成要件合法取得了涉案房屋的產(chǎn)權。故張某與苗某之間簽訂的《房屋轉讓合同》依法應認定為無效。3.張某與苗某之間簽訂的《房屋轉讓合同》依法被確認無效后，張某作為有過錯的無權處分人、苗某作為名義上的產(chǎn)權人有義務協(xié)助王某辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)。張某某與涉案房屋產(chǎn)權不存在關聯(lián)性，無需履行協(xié)助過戶義務。綜上，法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第64條、《中華人民共和國物權法》第28條、第106條之規(guī)定，作出判決：確認涉案房屋歸王某所有；張某、苗某于2007年10月簽訂的關于涉案房屋的買賣合同無效；張某、苗某協(xié)助王某將涉案房屋過戶至王某名下；駁回對張某某的訴訟請求。

    一審宣判后，苗某不服判決，向青島市中級人民法院提起上訴，請求查明事實并依法駁回王某的不當起訴或訴訟請求。其主要上訴理由：1.2007年10月將涉案房屋轉讓給苗某的是張某，而非張某某或者張某父子。2.一審判決認定“本案無需先進行行政訴訟及申請異議登記”，不當。3.一審認定“苗某取得涉案房屋不構成善意取得，其與張某簽訂的房屋轉讓合同無效”，缺乏事實根據(jù)。4.王某及一審法院均無證據(jù)證明苗某與張某在轉讓涉案房屋中存在共同惡意。5.一審判決確認房屋轉讓合同無效，涉案房屋歸王某所有明顯不當。6.一審判決苗某與張某協(xié)助將涉案房屋過戶到王某名下，沒有道理。7.一審適用法律不當。

    經(jīng)過開庭審理，綜合各方當事人的訴辯主張，法院認為該案的焦點問題仍然集中在三個方面，即王某在程序上應否先行向房產(chǎn)主管部門提起異議登記之行政復議申請；苗某與張某簽訂的《房屋轉讓合同》的效力以及苗某是否構成善意取得；張某、苗某是否有協(xié)助王某辦理房屋產(chǎn)權過戶的義務。綜合對案情的評判，二審法院認為，苗某的上訴理由不能成立，不予支持，一審判決結果并無不當，予以維持。故依照《中華人民共和國民事訴訟法》第153條第一款第（一）項之規(guī)定，作出終審判決：駁回上訴，維持原判。