從2003年起，全國(guó)就開(kāi)始了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否過(guò)熱的爭(zhēng)議。在經(jīng)歷了3年的爭(zhēng)議后，我們對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的各種斷論經(jīng)過(guò)謹(jǐn)慎分析，認(rèn)為應(yīng)為最大多數(shù)的購(gòu)房者提供清晰的八大認(rèn)知。
一：貨幣供應(yīng)量長(zhǎng)期 過(guò)度增長(zhǎng)引發(fā)房?jī)r(jià)上漲
近6年來(lái)，我國(guó)的貨幣供應(yīng)量(M2)迅速增長(zhǎng)，由1999年末的117638億元上漲到2005年末的298755億元，年均增長(zhǎng)率達(dá)16.83%。當(dāng)年廣義貨幣增量與當(dāng)年GDP之比也保持在1.5以上，這意味著市場(chǎng)中有大量脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貨幣。
同時(shí)，我國(guó)的投資渠道狹窄，證券投資回報(bào)率并不高。因此，我們認(rèn)為，長(zhǎng)期的貨幣供應(yīng)量迅速增長(zhǎng)是引發(fā)房?jī)r(jià)上漲的主要原因之一。
二：外資涌入推高房?jī)r(jià)
人民幣匯率升值的預(yù)期引起外商投資企業(yè)在我國(guó)境內(nèi)投資的增加，尤其增加人民幣利潤(rùn)的再投資短期內(nèi)會(huì)減少外商投資企業(yè)投資利潤(rùn)匯回母國(guó)的外匯流出量。在預(yù)期人民幣升值和當(dāng)前美元已大幅度貶值的情況下,國(guó)際著名投行和開(kāi)發(fā)商紛紛搶灘中國(guó)，大量資本炒高了中國(guó)房?jī)r(jià)。
三：某些地方政府人為扭曲市場(chǎng)
以市場(chǎng)化為導(dǎo)向的住房制度改革，并不意味著政府無(wú)所作為。參照國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的適當(dāng)介入是必須的，但是這種介入須立足于市場(chǎng)規(guī)律，以尊重市場(chǎng)為出發(fā)點(diǎn)。而一些地方政府卻在人為地扭曲市場(chǎng)。
四：房?jī)r(jià)“穩(wěn)定” 不意味著“下跌”
房?jī)r(jià)“穩(wěn)定”意味著房?jī)r(jià)的變動(dòng)反映了當(dāng)年和之前經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，而且其反映的經(jīng)濟(jì)發(fā)展應(yīng)該是長(zhǎng)時(shí)期的，而不是短期的。我們認(rèn)為，應(yīng)該是以一段時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)上漲幅度來(lái)判斷房?jī)r(jià)是否“穩(wěn)定”。例如以5年為一個(gè)時(shí)段等。
五：購(gòu)房者消費(fèi)能力需提高
宏觀調(diào)控不是簡(jiǎn)單等同于打壓房?jī)r(jià)，是為了讓房地產(chǎn)不“帶病”發(fā)展�？陀^上要提高居民的消費(fèi)能力，要盤(pán)活存量資產(chǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育程度，不僅是以增量房地產(chǎn)來(lái)衡量，更重要的是看存量房地產(chǎn)的流通情況。上海等地的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)表明，全面開(kāi)放住房市場(chǎng)，允許已購(gòu)公房上市交易，可以引導(dǎo)潛在的住房需求盡快轉(zhuǎn)化為有效需求。
六：房地產(chǎn)業(yè)已成重稅行業(yè)
有人根據(jù)目前西方國(guó)家的不動(dòng)產(chǎn)稅占地方財(cái)政收入的一半以上，而我國(guó)房地產(chǎn)稅僅占全部稅收收入2.36%，占地方財(cái)政收入的比重僅為8.12%，而草率推斷出我國(guó)房地產(chǎn)稅負(fù)輕的結(jié)論。但實(shí)際上，除了這些稅外，各地方政府還征收大量、名目繁多的費(fèi)用。粗算一下，目前國(guó)內(nèi)住宅成本構(gòu)成中，建筑成本占30%出頭，地價(jià)、稅費(fèi)及開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)占近70%。如果按照目前開(kāi)發(fā)商平均利潤(rùn)率15%計(jì)算，那么剔除這部分后，房?jī)r(jià)構(gòu)成中稅負(fù)比重遠(yuǎn)超過(guò)50%。可以說(shuō)我國(guó)的房地產(chǎn)稅是重稅。
七：房地產(chǎn)調(diào)控 應(yīng)當(dāng)因地制宜
我國(guó)各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不同，各省市應(yīng)該根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展具體情況而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。另外，宏觀調(diào)控還是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。在前期，市場(chǎng)發(fā)育不完善，制度建設(shè)有待加強(qiáng)，宏觀調(diào)控主要是救急，抑制房?jī)r(jià)過(guò)猛增長(zhǎng)，政府主要使用行政手段直接干預(yù)，以期迅速取得成效；而在后期，宏觀調(diào)控主要目的則是完善市場(chǎng)制度，促進(jìn)房地產(chǎn)健康、穩(wěn)定發(fā)展。
八：市場(chǎng)誤導(dǎo)危害嚴(yán)重
宏觀調(diào)控的根本目的是發(fā)展，是讓房地產(chǎn)業(yè)及時(shí)清除隱患，更加健康發(fā)展而非帶傷運(yùn)行。對(duì)于一些概念，尤其是所謂國(guó)際經(jīng)驗(yàn)絕對(duì)不能夠盲目地生搬硬套，例如房?jī)r(jià)收入比、租售比、20%的投資警戒線等等。這些形而上學(xué)的觀點(diǎn)通過(guò)所謂專(zhuān)家反映出來(lái)，對(duì)市場(chǎng)的誤導(dǎo)更為嚴(yán)重。
(來(lái)源：上海證券報(bào) 作者：華偉 復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心；艾華 復(fù)旦大學(xué)金融研究院 柯鵬 整理 本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn))
責(zé)任編輯：林彥婷
