盡管這兩年國(guó)家加大房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的力度，但各城市房?jī)r(jià)此落彼漲，總體上仍然保持在快速上漲軌道，北京、廣州、深圳等地表現(xiàn)最為突出。個(gè)中原因相當(dāng)復(fù)雜，其中不少人認(rèn)為，土地供應(yīng)不足，是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要因素。
對(duì)此，廣州市國(guó)土房管局人士近日指出，從獲得土地使用權(quán)到售樓的建設(shè)開(kāi)發(fā)時(shí)間
大約需2－3年，因此，與2005年、2006年商品房供應(yīng)和價(jià)格緊密相關(guān)的是2003年、2004年的供地?cái)?shù)量，而那兩年恰恰是廣州市歷年來(lái)土地供應(yīng)量的最高時(shí)期。那么，為何土地供應(yīng)充足而房?jī)r(jià)仍然上漲呢？該人士解釋?zhuān)慌懦猩贁?shù)發(fā)展商在蓄意制造“地荒”論調(diào)，哄抬房?jī)r(jià)，誤導(dǎo)市民，以維持不合理的超額利潤(rùn)。
在房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中，影響人們的信息和預(yù)期主要涉及利率、土地供應(yīng)、房屋供給及當(dāng)下的價(jià)格等。假如人們確信，土地供應(yīng)將趨于緊張，利率將會(huì)長(zhǎng)期維持在低水平，房屋價(jià)格將會(huì)繼續(xù)上漲，他就會(huì)作出購(gòu)買(mǎi)的決策。此時(shí)，需求就被制造出來(lái)�？吹酱朔N情形，開(kāi)發(fā)商自然會(huì)抬高價(jià)格。由此可見(jiàn)，價(jià)格并不是開(kāi)發(fā)商單方面決定的，而是開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者的主觀認(rèn)知互動(dòng)的結(jié)果。
故此，若政府欲影響房屋價(jià)格走勢(shì)，就主要應(yīng)當(dāng)從信息和預(yù)期的角度入手。沒(méi)人記得兩三年前政府供應(yīng)了多少土地，在價(jià)格正在上漲時(shí)，重要的是當(dāng)下的土地供應(yīng)量及未來(lái)供應(yīng)趨勢(shì)。當(dāng)然，還有利率走勢(shì)。而政府就這兩個(gè)最重要的指標(biāo)都發(fā)出奇怪的信息，讓人們形成追漲的預(yù)期。
比如，近兩年的利率政策似乎根本就沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)作出過(guò)反應(yīng)，聽(tīng)任房地產(chǎn)泡沫不斷集聚。
至于土地供應(yīng)，由中央政府確定大方向，具體執(zhí)行則取決于地方政府。奇怪的是，在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的時(shí)候，各級(jí)國(guó)土資源部門(mén)卻再三釋放出收緊土地供應(yīng)的信號(hào)。種種土地供應(yīng)制度改革措施，也正是在房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入上漲階段之后才出臺(tái)的，而恰恰是這些措施，推動(dòng)地價(jià)持續(xù)快速上漲，迫使某些開(kāi)發(fā)商退出市場(chǎng)。
國(guó)土房管局人士也坦承，廣州建立了土地使用權(quán)有形市場(chǎng)后，競(jìng)爭(zhēng)激烈，相比之下比以前取得土地使用權(quán)要困難�？吹蕉嗄攴e蓄的土地逐步消化，手中的土地逐漸減少，這些習(xí)慣了手中囤積大量土地的開(kāi)發(fā)商難免會(huì)產(chǎn)生“地荒”的感覺(jué)。
對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，不管這種感覺(jué)是否“正確”，只要這種感覺(jué)是真實(shí)的，那它就會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商的行為產(chǎn)生影響。聰明的市民當(dāng)然也會(huì)注意到這一點(diǎn)。根據(jù)這些信息，市場(chǎng)各方自然會(huì)形成土地供應(yīng)將會(huì)趨緊、房屋價(jià)格將會(huì)上漲的預(yù)期。這種預(yù)期轉(zhuǎn)化成真實(shí)的購(gòu)買(mǎi)和惜售行為，就會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。
廣州市政府在提出的穩(wěn)定房?jī)r(jià)六措施中，第一條就是加大土地供應(yīng)量，并根據(jù)城市發(fā)展戰(zhàn)略優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)。這是明智的。但市場(chǎng)各方對(duì)于政府抑制價(jià)格上漲的意愿，恐怕總會(huì)有所懷疑。人們看到:各大城市的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)高度依賴房地產(chǎn)；政府又是土地的唯一供應(yīng)者，在土地轉(zhuǎn)讓上有巨大利益。因而，人們相信，政府絕對(duì)不愿意看到房地產(chǎn)價(jià)格下跌。看到這一點(diǎn)的，不僅有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，還有消費(fèi)者、潛在的消費(fèi)者及一般民眾。人們?cè)绞抢硇�，�?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)越是進(jìn)行過(guò)深入研究，越會(huì)堅(jiān)信這一點(diǎn)。正是這種市場(chǎng)預(yù)期，構(gòu)成了近些年維持房?jī)r(jià)只升不跌的基本面。
這種基本面似乎不大可能改變。現(xiàn)在，政府傾向于簡(jiǎn)單地把房?jī)r(jià)持續(xù)上漲歸咎于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的道德缺陷，但這樣的思考方式無(wú)助于解決問(wèn)題，且會(huì)給市場(chǎng)發(fā)出錯(cuò)誤的信號(hào)。須知，道德手段解決不了市場(chǎng)問(wèn)題。
政府要做的是，增加土地供應(yīng)，并宣布可以隨時(shí)擴(kuò)大土地供應(yīng)。政府如果愿意，也完全可以宣布，必要時(shí)將通過(guò)種種手段降低土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格。這一信號(hào)將會(huì)開(kāi)發(fā)商與潛在消費(fèi)者的預(yù)期，從而抑制房?jī)r(jià)的持續(xù)快速上漲。（秋風(fēng)）
