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中央銀行3月16日宣布調(diào)整房貸政策后，社會(huì)反響異常熱烈。希望廣大購(gòu)房者不要受少數(shù)房地產(chǎn)商的蠱惑和誤導(dǎo)，如飛蛾般奮不顧身地?fù)湎蚍康禺a(chǎn)耀目灼人的虛火。
利益集團(tuán)誤導(dǎo)民眾？
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，利率的變化本來(lái)是一件經(jīng)常會(huì)發(fā)生
的非常普通的事情。比如，在美國(guó)，2004年下半年以來(lái)，利率連續(xù)調(diào)整了七次，但是沒(méi)有看到美國(guó)媒體及民眾對(duì)哪一次的利率調(diào)整會(huì)像我們這樣異乎尋常地關(guān)注。最近香港的銀行也調(diào)整了利率，除了市場(chǎng)分析員的財(cái)經(jīng)趨勢(shì)分析之外，民眾也不會(huì)出來(lái)評(píng)論什么。企業(yè)與民眾會(huì)根據(jù)利率變化趨勢(shì)來(lái)調(diào)整自己的經(jīng)濟(jì)行為。但中國(guó)內(nèi)地的情況則迥然不同，有不少人表現(xiàn)出對(duì)出臺(tái)利率調(diào)整政策的憤怒與不滿。
有些民眾之所以會(huì)誤解央行房貸新政，根本原因就在于中國(guó)社會(huì)還沒(méi)有真正完全地進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。這不僅表現(xiàn)為我們的資金運(yùn)作以至整個(gè)要素市場(chǎng)還沒(méi)有實(shí)現(xiàn)真正的市場(chǎng)化，而且表現(xiàn)為民眾還沒(méi)有充分的市場(chǎng)意識(shí)。在不少人看來(lái)，賺到手的錢(qián)財(cái)是個(gè)人奮斗取得的果實(shí)，賺錢(qián)本身屬于個(gè)人決策行為，而一旦要承擔(dān)個(gè)人行為的成本，就不理解了。央行稍微動(dòng)一下利率就像是傷筋動(dòng)骨，一下子引來(lái)那樣多的不滿。一些民眾沒(méi)有足夠的市場(chǎng)意識(shí)，當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)利率變化時(shí)，就不知所措，甚至不加判斷，人云亦云，一味聽(tīng)信他人的解釋與分析。加上一些既得利益集團(tuán)巧用民氣、趁機(jī)誘導(dǎo)，這不僅使得不少民眾無(wú)法明辨是非，反而被他人操縱了思想意識(shí)，變成了支持錯(cuò)誤輿論的既得利益者的同盟軍。一些輿論極具誤導(dǎo)性和欺騙性，而這樣的誤導(dǎo)必定會(huì)使民眾的市場(chǎng)意識(shí)離真實(shí)的市場(chǎng)越來(lái)越遠(yuǎn)，一般民眾因錯(cuò)估市場(chǎng)形勢(shì)而受傷害的可能性就越大。
目前國(guó)內(nèi)一些地方房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，相比2000-2001年的股市風(fēng)險(xiǎn)，已經(jīng)是有過(guò)之而無(wú)不及，可是大家為什么就不多留心一點(diǎn)呢？為什么仍然要蜂擁而入呢？到時(shí)候利率再升，被套的又是誰(shuí)呢？
央行信號(hào)：堅(jiān)決抑制房?jī)r(jià)
央行的這次新政最主要的目的就是要落實(shí)溫家寶總理在今年政府報(bào)告中提出的抑制國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲的施政目標(biāo)。盡管這次政策調(diào)整的效應(yīng)是十分溫和的，但民眾一定要理解，這是央行向市場(chǎng)發(fā)出的一個(gè)十分明確的信號(hào)，那就是進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)一定要考慮利率風(fēng)險(xiǎn)，不要等今后利率因配合宏觀調(diào)控的需要再次變化時(shí)又大說(shuō)政府決策的不是。
央行新政效果如何，絕不像不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所說(shuō)的那樣，加息如此溫和對(duì)投資房地產(chǎn)者及高端的購(gòu)房人群影響不大，而受影響最大的是那些中低收入的購(gòu)房者。令人詫異的是，房地產(chǎn)商們似乎一夜之間變成了仁慈的博愛(ài)之士，居然操心地計(jì)算起中低收入購(gòu)房者房貸的利息支出了！他們?cè)趯以嚥凰臉潜P(pán)漲價(jià)策劃中，何曾顧慮到中低收入者的購(gòu)房負(fù)擔(dān)？假如他們真的體恤民眾購(gòu)房之苦、還貸之累，少漲一點(diǎn)兒房?jī)r(jià)倒應(yīng)該是最切合實(shí)際、最實(shí)在的舉動(dòng)。其實(shí)，他們的觀點(diǎn)和言論是對(duì)央行新政的嚴(yán)重誤導(dǎo)。
我們相信，針對(duì)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，既是為了保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行，防止出現(xiàn)大起大落，也是為了保護(hù)廣大民眾的利益，保障住房需求的滿足，政府有能力也有決心來(lái)抑制國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的上漲。決策者對(duì)于可能出現(xiàn)的變故對(duì)于經(jīng)濟(jì)肌體的損害，應(yīng)該是心中有數(shù)的。既然如此，大家還用擔(dān)心政府的政策無(wú)法讓過(guò)熱上漲的房?jī)r(jià)降下來(lái)嗎？
重在調(diào)節(jié)需求
對(duì)購(gòu)房自住者來(lái)說(shuō)，利率上升會(huì)增加他們的還貸成本。他們也可以采取提前還貸或是家庭住房重組、資產(chǎn)重組等方式來(lái)減輕還貸負(fù)擔(dān)�，F(xiàn)在這部分人反對(duì)利率上調(diào)的聲音最大。但是，他們當(dāng)初在購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)，是否考慮過(guò)利率風(fēng)險(xiǎn)？購(gòu)房合同應(yīng)該寫(xiě)得很清楚，償還貸款適用的利率是浮動(dòng)的。
目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一種住房需求的虛假繁榮現(xiàn)象。有相當(dāng)多的購(gòu)買(mǎi)者是25-35歲的年輕人，他們一走出校門(mén)就進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，首付款是花父母親的錢(qián)，不夠就向親戚借，購(gòu)好房、大房，不足部分就向銀行借。改革開(kāi)放以來(lái)連續(xù)20多年的經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，又使他們對(duì)未來(lái)個(gè)人收入的增加抱著極其樂(lè)觀的預(yù)期，因而敢于承受較高的家庭負(fù)債。但是，就其與購(gòu)買(mǎi)住房有關(guān)的理財(cái)和籌資模式來(lái)說(shuō)，無(wú)論是在發(fā)達(dá)國(guó)家還是在發(fā)展中國(guó)家，這種現(xiàn)象都是絕無(wú)僅有的。但是，利率稍有一點(diǎn)變化，他們就十分憤怒，說(shuō)政府欺騙了他們。
可他們?yōu)槭裁磸膩?lái)就沒(méi)有想想自己的行為是否理性呢？高價(jià)購(gòu)房把全家的財(cái)富消耗了，還要搭上自己一輩子的辛勞。如此積極入市追漲，到底養(yǎng)肥了誰(shuí)？一生又在為誰(shuí)打工呢？如果已購(gòu)房的民眾明白了這一點(diǎn)，也就不要從個(gè)人的一點(diǎn)利益得失出發(fā)，冀望國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)再上漲，讓后繼者重蹈覆轍，而是應(yīng)該考慮如何進(jìn)行個(gè)人住房與資產(chǎn)的重組，以減少未來(lái)利率繼續(xù)上升帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
市場(chǎng)上還流傳著一種似是而非的說(shuō)法，即利率上升使得一些中低收入者購(gòu)房愿望的實(shí)現(xiàn)變得越來(lái)越渺茫。這種說(shuō)法是在以下假定來(lái)討論問(wèn)題的，即今后的住房?jī)r(jià)格或是繼續(xù)上升或是保持現(xiàn)有水平。假如是這樣，央行又何必要出臺(tái)3·１6政策來(lái)平抑國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)快上漲的價(jià)格呢？而且，既然已經(jīng)決定要平抑過(guò)高的房?jī)r(jià)，除加息之外的其他相關(guān)配套政策也已呼之欲出，房?jī)r(jià)下跌必將成為大勢(shì)所趨。
事實(shí)是，購(gòu)房總價(jià)下降1%或者少上漲1%所節(jié)約的購(gòu)房支出，就足以抵償利率提高18%所增加的利息負(fù)擔(dān)。只要房?jī)r(jià)下降，利率上漲所增加的負(fù)擔(dān)比不上本金下降所節(jié)約的成本。而且，利率上調(diào)的幅度越大，房?jī)r(jià)下降幅度會(huì)越大；利率上調(diào)越快，房?jī)r(jià)下降越快。對(duì)購(gòu)房者造成沉重負(fù)擔(dān)的主因還是房?jī)r(jià)，利息調(diào)升抑制以至打壓房?jī)r(jià)，有利于減輕購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。前些年實(shí)行低利率政策雖使購(gòu)房者的利息支出負(fù)擔(dān)保持在較低水平，但房?jī)r(jià)的猛漲卻使購(gòu)房者吃盡苦頭。反過(guò)來(lái)，調(diào)升利率雖然增加了貸款利息支出，但若抑制房?jī)r(jià)措施奏效，房?jī)r(jià)回調(diào)，購(gòu)房者的總負(fù)擔(dān)不會(huì)加重，甚至?xí)兴鶞p輕。換個(gè)角度說(shuō)，升息的積極作用只有在抑制了房?jī)r(jià)漲勢(shì)以至降低了房?jī)r(jià)時(shí)，購(gòu)房者才能真正獲益。
等待房?jī)r(jià)下降？
利率上升后，購(gòu)房投資者的投資成本會(huì)增大，但如果住房轉(zhuǎn)手交易所獲得的利潤(rùn)仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于所增加的成本，那么購(gòu)房投資者就不會(huì)退出市場(chǎng)。由于住房的流動(dòng)性差、交易成本高，當(dāng)投資者面對(duì)繼續(xù)升息的不確定性而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)時(shí)，他們的投資行為也一定會(huì)趨于謹(jǐn)慎。特別是當(dāng)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)炒作者采取嚴(yán)厲的打擊措施時(shí)，這種效應(yīng)會(huì)更明顯。在這個(gè)意義上，若輔以其他適當(dāng)?shù)呐涮状胧�，這個(gè)新政策對(duì)未來(lái)住房投資需求將會(huì)有較明顯的抑制作用。
如果消費(fèi)者購(gòu)房決策更為理性化，整個(gè)住宅市場(chǎng)的需求就會(huì)有所下降，房?jī)r(jià)回調(diào)也就不可能避免。一旦房?jī)r(jià)下降，住房需求就會(huì)進(jìn)一步減小，房?jī)r(jià)也會(huì)進(jìn)一步下降。房?jī)r(jià)的這種循環(huán)下調(diào)機(jī)制是不可避免的。在這種情況下，個(gè)人購(gòu)房總價(jià)更會(huì)快速下降。本金迅速下降，利率調(diào)升的影響就會(huì)被抵消。而本金的快速下降，不正是為廣大中低收入民眾購(gòu)房創(chuàng)造了條件嗎？所以，希望廣大民眾不要受房地產(chǎn)商的蠱惑和誤導(dǎo)，只要把本金與利率的關(guān)系理清楚，誰(shuí)是誰(shuí)非也就一目了然。
盡管這次政策調(diào)整十分溫和，但央行一定會(huì)密切關(guān)注，觀察和研究各方面對(duì)此政策的反應(yīng)。估計(jì)還會(huì)有新的相關(guān)政策出臺(tái)。希望廣大購(gòu)房者仔細(xì)思量，切不可誤解房貸新政，雖心懷光明的夢(mèng)想，但不要繼續(xù)做盲目的飛蛾，奮不顧身地?fù)湎蚍康禺a(chǎn)耀目灼人的虛火。（易憲容
張群群）
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