外國投資者趁火打劫 四大因素將影響房價漲跌
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近一段時間，有關(guān)加息帶來的震蕩令樓市一度風(fēng)雨飄搖，而最近中國社科院金融研究所主任易憲容提出所謂“貸款利率有可能加至10”的說法，更引起唏噓一片，在由此引發(fā)的口水戰(zhàn)中，生澀而高深的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論讓廣大的普通百姓摸不著頭腦，面對此
番極有可能接踵而來的加息，京城的老百姓們最關(guān)心的莫過于該不該買房？房價是漲還是跌？
超前消費(fèi)者受沖擊
早就有專家提出，北京和上海樓市的情形不同。同樣受此次加息影響，北京和上海的反映的確有差異。據(jù)上海有關(guān)統(tǒng)計資料顯示，加息一周來，上海的成交量由1300套下降為800多套，下降幅度較大，但價格沒有變化。
但在北京，記者走訪了幾家售樓現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)不少項目的售樓處依舊人頭攢動，房價該漲的漲，看不出買房受加息影響的跡象。一位售樓先生說：“今年的房子很好賣，這價早在一個月以前就定了，現(xiàn)在價漲了，來買房的人還是不少，利率抬高對我們沒什么影響�！�
業(yè)內(nèi)人士分析，加息意味著增加了購房成本，此輪加息將首先對透支經(jīng)濟(jì)能力的人產(chǎn)生沖擊，如那些過度超前消費(fèi)的買房人，原本購買一套60平方米的房子還款已吃力，最終卻買了100平方米的買房人，以及缺乏實力支持的投資者。相比上海人人投資炒房的市場狀況，北京的自住型客戶比重相對較高，投機(jī)成分低，市場反映不夠強(qiáng)烈和明顯也是預(yù)料中的事。
正視泡沫論
前不久，摩根士丹利首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠發(fā)表的泡沫論在樓市引起軒然大波，然而令人感到詫異的是，在大摩的經(jīng)濟(jì)學(xué)家們反復(fù)強(qiáng)調(diào)泡沫論期間，摩根士丹利的投資決策者們卻以實際行動表現(xiàn)出對中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場的看好。據(jù)報道，去年7月，摩根士丹利名下房地產(chǎn)基金MSREF與盧灣區(qū)政府控股的永業(yè)集團(tuán)聯(lián)合投資“錦麟天地雅苑”，項目總投資預(yù)計達(dá)9000萬美元；與美國雷曼兄弟公司各入股25％參與上海永業(yè)集團(tuán)發(fā)展的上海永業(yè)公寓二期，估計涉資將高達(dá)2億元人民幣。2004年1月，摩根士丹利推動“上海復(fù)地”(2337．HK)在港招股集資15億港元的同時，MSREF還與“復(fù)地”合作投資約5000萬美元興建“復(fù)地雅園”。
對于海外投行的這種自相矛盾的舉動，業(yè)內(nèi)專家和學(xué)者普遍認(rèn)為，外國投資者有“趁火打劫”之嫌，國內(nèi)房地產(chǎn)的泡沫有被過分夸大的成分。
此外，經(jīng)過今年上半年開始的一系列宏觀調(diào)控，北京房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入了調(diào)整階段，可以預(yù)料未來政府為控制房價對房地產(chǎn)市場采取的調(diào)控措施將不會過激。
貸款利率不超過6．5％
有跡象表明，本輪加息是一持續(xù)性加息周期的開始，出于對未來加息幅度的未知和無法預(yù)估，已有不少買房人擔(dān)憂過高的利率將加重還款壓力，而最近易憲容提出貸款利率有可能加至10的預(yù)測，多少令已有心理負(fù)擔(dān)的買房人出現(xiàn)恐慌。
對此，虎杰投資的張寅表示，利率增幅過高的可能性不大，因為政府加息的目的是抑制投資增長，有計劃地拖慢經(jīng)濟(jì)增長速度，過高的利率浮動在控制投資泡沫的同時，也提升了老百姓置業(yè)的門檻，損害了百姓的利益，這與政府保障百姓生活，控制房價上漲的初衷相背離。
張寅預(yù)測，此次加息將歷時18個月，到2006年的4月底結(jié)束，一年期利率將抬升至3．89％，為25年來我國利率水平的平均數(shù)，貸款利率的極限為6．5％，貸款利率超過6．5％的可能性不大。
他同時表示，理論上，本次加息過程將形成一完整的加息周期，但能否最終形成，還得看市場博弈的結(jié)果，一旦經(jīng)過一二次加息后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯震動，反彈嚴(yán)重，房價上漲趨勢得到控制，達(dá)到預(yù)期效果，加息就會停止。
房價漲跌難料
由于與房價關(guān)聯(lián)的面很多，經(jīng)過此次加息震蕩后房價便更難預(yù)測。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，未來房價受以下幾個因素影響：
一、加息�？梢钥隙ǖ氖牵酉Ψ康禺a(chǎn)市場一定產(chǎn)生負(fù)作用，房價將為此拖累，向下游移，最低限度是房價至少不再上漲，房價持續(xù)上漲多年的趨勢受到控制。
二、人民幣升值�，F(xiàn)在，人民幣始終面臨升值的壓力，人民幣升值意味著人們購買的資產(chǎn)也升值，房價就會上漲。
三、供求。理論界一致認(rèn)為，供求因素是影響房價的最終原因，今年北京房價的上漲，很大程度上是由于受政策影響，市場供應(yīng)萎縮，在需求不變的情況下，房子銷售順暢，導(dǎo)致房價上揚(yáng)。據(jù)估計，明年房屋新增供量將與今年相當(dāng)，房價至少將保持今年的水平。這與加息明顯產(chǎn)生對沖的局面。
四、匯率。在此次政府調(diào)整利率政策的同時，很多人都忽略了政策中有關(guān)匯率的松動，在人民幣面臨升值壓力的同時，放松匯率就意味著將有相當(dāng)規(guī)模的國外資金流入國內(nèi)參與投資，填補(bǔ)了政策性加息帶來的供應(yīng)缺失，從而影響房價。
不難發(fā)現(xiàn)，上述四大因素共同作用房價并相互制約，房價漲跌前景撲朔迷離。張寅表示，此次加息明顯對長三角地區(qū)的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生抑制作用，按照常理推斷，在周邊價格一片下挫的情形下，北京的房價單獨突進(jìn)的可能性不大。但由于北京房價近年來漲幅很小，回落的可能也不大。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，買家不必受此輪加息影響而恐慌，自住型客戶可以根據(jù)自己的需求照常買房，投資者則應(yīng)權(quán)衡自己的資金實力，選擇合適的、真正有潛力的房屋。
特約編輯;廣偉
