雖然已經(jīng)立冬，但青島樓市的氛圍，卻一直熱度不減。

住建部“全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)”網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，10月份全國(guó)新建商品房和二手房成交總量同比增長(zhǎng)3．9％，環(huán)比增長(zhǎng)5．8％，實(shí)現(xiàn)同比、環(huán)比“雙增長(zhǎng)”。17年來(lái)，首次樓市“銀十”超過“金九”。

青島的數(shù)據(jù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平：根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年10月份全市房地產(chǎn)總成交量12265套，同比增長(zhǎng)15．2％。其中新房成交量5621套，同比增長(zhǎng)7．8％，二手房成交量6644套，同比增長(zhǎng)22．3％。

進(jìn)入11月，青島的樓市繼續(xù)保持了回暖向好的態(tài)勢(shì)。

11月進(jìn)入到第二個(gè)周，青島市新房成交2191套，環(huán)比上漲6．8％，連續(xù)兩周穩(wěn)定在2000套以上；二手房成交2273套，環(huán)比上漲17．7％，單周成交量突破2200套，創(chuàng)2024年周度新高。

01

新房?jī)r(jià)格穩(wěn)定住了

“很久沒看到如此活躍的市場(chǎng)”，這是不少房地產(chǎn)從業(yè)者的共同心聲。

根據(jù)PMI（采購(gòu)經(jīng)理人指數(shù)）調(diào)查顯示，10月份房地產(chǎn)業(yè)商務(wù)活動(dòng)指數(shù)比上月回升2．5個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)預(yù)期指數(shù)回升1．8個(gè)百分點(diǎn)，可以看出房地產(chǎn)景氣度有所改善，市場(chǎng)預(yù)期出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。

青島市民孫加奇最近定下了位于西海岸新區(qū)的某樓盤主力戶型，作為婚房。一改往日觀望態(tài)度，在利好政策加持下，作為“剛需族”的他果斷出手，并認(rèn)為“這是買房的最佳時(shí)期”。

從市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，和他持同樣想法的人不在少數(shù)，10月份青島成交的5621套新房中，西海岸新區(qū)、城陽(yáng)、膠州位列前三，僅西海岸新區(qū)便成交1129套。

從面積看，120平方米至150平方米住宅成交量最高，整體體現(xiàn)“改善”需求。

在大眾更為關(guān)注的價(jià)格方面，今年10月份，商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比降幅收窄或轉(zhuǎn)漲、同比降幅趨穩(wěn)。

市政府、金家?guī)X、午山、浮山前4個(gè)板塊是青島“黃金地塊”，成交均價(jià)最高，為6－9萬(wàn)元／㎡；

市南北部、張村河南、沙子口、海爾產(chǎn)業(yè)園、嶗山浮山后、老市府、中央商務(wù)區(qū)、市北浮山后8個(gè)板塊成交均價(jià)3－4萬(wàn)元／㎡；

此外，李滄中心、新都心、世園、東李、四方南等9個(gè)板塊成交均價(jià)2－3萬(wàn)元／㎡；

山東科技大學(xué)、黃島中心北部、白云山等30個(gè)板塊成交均價(jià)1－2萬(wàn)元／㎡。

從以上板塊來(lái)看，青島新房?jī)r(jià)格同比降幅總體趨穩(wěn)。

02

二手房成交量上升

作為市場(chǎng)的重要風(fēng)向標(biāo)，二手房市場(chǎng)的活躍度明顯提升。

為何二手房開始逐漸被市場(chǎng)所認(rèn)可？有房產(chǎn)中介工作人員認(rèn)為，除了“現(xiàn)房”“所見即所得”等傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)之外，當(dāng)前二手房最大的優(yōu)勢(shì)就是“性價(jià)比”。

此外，有賴于“次新房”的大量入市，在居住舒適度方面，二手房市場(chǎng)的劣勢(shì)并不明顯，再加上其價(jià)格優(yōu)勢(shì)，部分改善型需求不斷轉(zhuǎn)向二手房。

從區(qū)域成交量看，青島七區(qū)三市二手房成交量環(huán)比均上漲，西海岸、市北、城陽(yáng)為成交量前三的區(qū)域。

其中140平米以上房型成交占比上升，100平米以內(nèi)依舊是主力，占比56．1％。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，當(dāng)前市場(chǎng)上改善需求的客戶量逐步增加，疊加貸款首付比例降低以及利率降低，剛需客戶觀望情緒降低，開始逐步入市；對(duì)于改善客戶來(lái)講，市場(chǎng)節(jié)奏的變化也加速了自己的換房進(jìn)程。

“魯信長(zhǎng)春小區(qū)在10月份是青島熱搜小區(qū)第一名，主要是因?yàn)樾^(qū)改善戶型居多，客戶關(guān)注量相對(duì)較高?！?/p>

青島鏈家商圈經(jīng)理趙加強(qiáng)告訴記者：“10月份成交的一套三居室，就是小區(qū)內(nèi)套二的房主進(jìn)行置換而來(lái)?！?/p>

二手房市場(chǎng)的火熱，在一定程度上有利于形成房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的正向循環(huán)機(jī)制。

“按照當(dāng)前二手房交易的活躍態(tài)勢(shì)，意味著一些房東已將手中的二手房售出，接下來(lái)他們可能會(huì)選購(gòu)新房，讓整個(gè)市場(chǎng)的循環(huán)機(jī)制更加順暢。”一位從業(yè)者表達(dá)了自己的樂觀情緒。

03

房地產(chǎn)商的新業(yè)務(wù)

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在從“有沒有”，向“好不好”轉(zhuǎn)變。

這一轉(zhuǎn)型過程中，許多房地產(chǎn)商不斷開拓出新的業(yè)務(wù)模式，來(lái)適應(yīng)樓市的新變化。

包括物業(yè)管理、中介服務(wù)和居民自有住房服務(wù)在內(nèi)，存量運(yùn)營(yíng)服務(wù)正成為當(dāng)下房企轉(zhuǎn)型的重要方向。

家裝行業(yè)雖然早就成為“紅?！?，但不少房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)市場(chǎng)的變化，還是開始向住宅產(chǎn)業(yè)鏈的縱深和周邊進(jìn)軍，紛紛成立家裝品牌，希望通過“地產(chǎn)＋建材＋裝修＋家居”的緊密型產(chǎn)業(yè)鏈，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

更積極主動(dòng)的，要算房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)平臺(tái)公司，“買房、家裝一站式”服務(wù)成為這些平臺(tái)的主打模式。

市民李先生剛剛完成了他的買房大事，他和老伴今年七十多歲了，買房和賣房都是第一次。

起初，李先生很擔(dān)心買二手房后，裝修會(huì)讓自己的身體吃不消。但讓他沒想到的是，從看到中意的房源開始，房產(chǎn)中介平臺(tái)上的裝修效果圖，也同時(shí)打動(dòng)了他。房子一過戶，他就簽訂了裝修合同。

除此以外，還有部分房企開始布局物業(yè)服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、代建、長(zhǎng)租公寓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、康養(yǎng)等多元業(yè)務(wù)。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2018年至2023年，典型房企毛利中來(lái)自經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的占比從8．9％增長(zhǎng)到26．5％。房地產(chǎn)格局之變下，新生力量將乘勢(shì)崛起，房地產(chǎn)行業(yè)也將“辭舊迎新”。

讓房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士更有信心的是，政策方面仍利好頻傳：近日國(guó)家又調(diào)整了契稅政策，將現(xiàn)行享受1％低稅率優(yōu)惠的面積標(biāo)準(zhǔn)由90平方米提高到140平方米。市民購(gòu)買家庭首套或二套住房，只要房屋面積在140平方米之內(nèi)均可按照1％稅率繳納契稅。

有專家認(rèn)為，隨著稅收新政落地，將進(jìn)一步激活中大戶型房子的認(rèn)購(gòu)，對(duì)改善型住房需求產(chǎn)生實(shí)實(shí)在在的提振。

（記者 王冰潔 編輯 趙笛 制作 宋尉嘉）